Класс начинается с паркинга
Девелоперы, строящие в историческом центре, решают много неординарных задач. Полтора года — именно столько ушло на строительство подземного паркинга клубного дома Art View House.
Для девелоперов и покупателей элитного жилья локация является одним из важнейших факторов, определяющих уровень проекта. Особенно ценится предложение в историческом центре города. Но то, за что готов платить покупатель дорогой недвижимости, оборачивается для девелопера решением нетривиальных задач. Зато в итоге получаются эксклюзивные проекты, что оправдывает и трудности, и размер инвестиций.
Например, клубный дом Art View House строится в парадной части исторического центра Петербурга. "Участок работ небольшой, и при этом он с двух сторон окружен водой — Мойкой и Крюковым каналом, а с двух других расположены школа и жилой дом, — рассказывает архитектор проекта Евгений Герасимов, — и им нельзя было нанести ущерб".
Признаки класса
Строительство клубного дома Art View House началось в феврале 2016 года, и только сейчас — через полтора года — завершился первый этап подземного строительства. Причина этого — стремление обеспечить будущих жителей всей необходимой инфраструктурой, которую должен предложить современный дом премиум–класса.
Одним из обязательных требований к проектам высшего ценового сегмента является наличие подземного паркинга, который строится из расчета два машино–места на квартиру. Для центра города одного подземного уровня недостаточно, и строится второй, но реализация таких решений просто не дается. "Да, это очень сложное место, оно находится в самом историческом центре, и ко всему надо подходить с осторожностью — комментирует Михаил Ривлин, руководитель проекта и заместитель председателя правления "Охта Групп", — но класс дома не позволяет нам идти на компромиссы".
Теперь, по словам Михаила Ривлина, очертания будущего дома уже становятся видны: к настоящему времени идет монтаж стен первого этажа. Подземная же часть проекта хоть и не видна, но соответствует необходимому уровню качества. Первый уровень паркинга, к примеру, аттестован как Rolls–Royce Friendly, то есть там без проблем может маневрировать автомобиль достаточно больших размеров.
Надо отметить, что сейчас в центре в основном реализуются проекты по реставрации домов, которые часто полностью или в каких–то своих деталях являются памятниками. В них строительство подземного паркинга в принципе невозможно, что означает снижение уровня комфорта для жильцов.
Правильный подход
"Наших клиентов немного смущало, что на поверхности долгое время ничего не происходит, — отмечает Михаил Ривлин, — но главная работа велась под землей". Такая продолжительность была связана с особенностями выбранных технологий.
Сложность заключалась в том, что просто выкопать большую яму для фундамента нельзя: началось бы сползание земли, создалась бы угроза для соседних домов. Поэтому было принято решение использовать технологию "стена в грунте". Проще говоря, по периметру всего участка строительства прямо в земле была создана железобетонная стена шириной 1 м и глубиной 22 м. Это сравнимо с высотой самого будущего здания — 23 м, так что дом, можно сказать, имеет своего подземного визави.
Эта же технология использовалась при строительстве подземной части здания "Газпрома" в Лахте, но там при высоте 462 м ширина стены — 1,2 м, всего на 20 см больше, чем у Art View House. "В таких проектах, как наш, реальный запас прочности должен быть намного выше расчетного", — объясняет Михаил Ривлин.
Только когда стена замкнулась по периметру, грунт под ней был укреплен специальным раствором, заполнившим все пространство под участком, а сверху установили бетонную плиту–перекрытие, и строители смогли перейти к созданию котлована внутри получившейся конструкции.
Очевидно, что для решения такой непростой с точки зрения технологии задачи потребовался тщательный подбор всей цепочки исполнителей, от проектировщиков до подрядчиков, имеющих опыт реализации проектов в историческом центре Петербурга и особенно в подземном строительстве. "Выбор на рынке крайне ограничен, — комментирует Михаил Ривлин, — эти работы очень наукоемки, поэтому компании, профессионально работающие под землей, как правило, высокоспециализированные".
Оправданные вложения
Подземное строительство в центре города не только сложно с точки зрения технологий, но и достаточно затратно. Так, при задокументированной стоимости проекта Art View House около 2 млрд рублей примерно треть приходится на подземную часть. Такие затраты оправданы только при строительстве домов высшего ценового сегмента элитного жилья, отмечает Михаил Ривлин. Иначе девелопер просто не сможет окупить проект за счет продажи квартир. Поэтому чаще дома строятся не в парадной части исторического центра, а на прилегающих к нему территориях: в районе Лиговского и Литейного пр., Обводного канала. Там больше участков, меньше ограничений и проще выполнять подземные работы. Однако при этом неизбежно понижается класс дома, а жители лишаются части удобств.
Но уж если девелоперу выпадает шанс реализовать элитный проект в сердце исторического центра города, то без применения специальных технологий и внимания к деталям не обойтись. Вот только распространить опыт на другие проекты вряд ли получится.
"К сожалению, полученный уникальный опыт мы вряд ли сможем применить еще раз, так как площадок для строительства в центре Петербурга практически не осталось. Но я рад, что мы вышли из земли. Дальше должно быть проще", — резюмировал Михаил Ривлин.
https://www.dp.ru/a/2017/06/27/Korolevskoe_podzemele